Art. 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Actualmente debido a la crisis que estamos padeciendo se ha visto muy reducido el número de transmisiones de inmuebles que se efectúan, sin embargo, aún hay quien, a pesar de que los bancos tienen cerrado el grifo a los créditos hipotecarios, puede adquirir inmuebles. Ello se debe en gran medida a que el valor de estos se ha visto muy reducido, siendo que, en la mayoría de los casos, la necesidad de algunos de vender se concilia con el interés de otros en comprar, a eso se denomina oferta y demanda, lo que constituye el precio real de mercado.
Desde que yo empecé mi labor profesional, allá por mitad de los años 80, por sistema, la administración tributaria ha venido, realizando la comprobación de valores que las partes en su escritura estipulaban como precio de compra de los inmuebles, pues nunca se creía que, el valor que las partes exponían era el real.
Así vine constatando que, pusieras lo que pusieras en una escritura, la administración siempre la comprobaba haciendo uso, normalmente, del “dictamen de peritos de la administración”.
Mucha gente a pesar de no estar conforme con la comprobación de valores de los inmuebles notificada, porque el precio de compra que había declarado en la escritura era el real, no quería problemas con hacienda y prefería pagar antes que recurrir. La mayoría de las veces el importe que la Administración reclamaba no era mucho, pues era consciente de que recurrir le iba a salir al contribuyente más caro que pagar. Un poco de cada uno suponía un mucho entre todos.
Sin embargo todos los que decidían recurrir las comprobaciones de valores realizadas con base “dictamen de peritos de la administración” veían sus reclamaciones estimadas, por falta de motivación. No obstante la administración podía y así hacía, dentro del plazo de prescripción, notificar una nueva comprobación de valores. Comprobación de valores de inmuebles que a veces se notificaba dos días antes de ganarse la prescripción. En una ocasión, después de 14 años recurriendo las sucesivas comprobaciones de valores realizadas por la Administración a una misma escritura, sin que por éste Organismo se procedería a su realización en forma legal, por el TEARA, teniendo en cuenta el principio constitucional de seguridad jurídica, se le sancionó impidiéndole realizar nueva comprobación de valores, dado que había tenido tiempo suficiente para hacer las cosas correctamente y no lo había hecho. También me he encontrado que para un mismo bien, transmitido dos veces en un breve espacio de tiempo, la administración, utilizando el medio de dictamen de peritos, había notificado dos comprobaciones de valores diferentes.
Desde el año 2000 la mayoría de las comprobaciones de valores de inmuebles se realizan utilizando el método de “Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal”. Lo que significa que la Administración toma el valor catastral de los inmuebles (la mayoría revisado desde 1999) y al mismo le aplica un porcentaje.
A esto le llama motivación, entendiendo que con esto se da cumplimiento al art. 54 de la LRJAP y PAC que exige que los actos administrativos sean motivados, exigiendo que los mismos hagan referencia a los hechos y fundamentos de derecho que los motivan.
O sea que el valor de los inmuebles que las partes manifiestan en escritura, si es inferior al que por este método se obtiene, será objeto de comprobación de valores, y se emitirá una liquidación a la que se añadirán los intereses.
La aplicabilidad de dichos conceptos (valor catastral y coeficiente) aunque legal, no es suficiente a mi juicio para motivar, por si misma, la comprobación de valores que se notifica por cuanto que su complejidad provoca la indefensión de los sujetos pasivos objeto de comprobación, debiendo devenir en nula conforme al art 62 de dicha ley, “Los que lesionen los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional”, en relación con el art. 24 de la Constitución Española
Y ello por cuanto que los motivos alegados por la Administración para sustentar la comprobación de valores (valor catastral y coeficiente) son ajenos al contribuyente, pues
– Por lo que se refiere al valor catastral:
- El común de los mortales no conoce como ha sido obtenido, y aún sabiéndolo es difícil y costoso recurrirlo; siendo además que el plazo para recurrirlo, ya expiró (salvo que las características del bien hayan variado); y, además, el que debiera o pudiera haberlo recurrido es el vendedor, sin embargo la comprobación de valores se notifica al comprador, como digo con base a un valor catastral ya firme e irrecurrible.
- Que se aprobó en periodo de bonanza económica y de alza de precios de los inmuebles, sin que con la crisis se haya visto modificado.
– Por lo que se refiere al coeficiente, que se publica, a veces, anualmente, y que es el mismo para cada población, independientemente de las circunstancias de los inmuebles (pues se entiende que esas circunstancias han quedado valoradas catastralmente –en periodo de bonanza económica-); que asimismo el común de los mortales no conoce de donde se obtiene, ni se puede recurrir.
Por lo expuesto esta parte entiende que con la aplicación del método de “Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal” en la comprobación de valores de los inmuebles, pese a la aparente motivación, se está dejando indefenso al contribuyente. Los Tribunales nos lo dirán.
Artículo de Opinión de Dª. María Soledad Navarro Hidalgo
Abogada Colegiada Nº 2.277 del Ilustre Colegio de Abogados de Granada,
En ejercicio desde hace más de 30 años. Tiene un Máster en Planificación Territorial, Urbanismo y Mercado Inmobiliario. Es Perito en Valoraciones Inmobiliarias y Gestor Administrativo. Es especialista en relaciones con la Administración en las ramas del Derecho Administrativo, Mercantil, Fiscal y Tributario.
